సబ్-ప్రైం కష్టాలు ఎలా ఉధ్భవించాయి? - 1

క్రితం టపాలో చెప్పుకున్నట్లు సబ్-ప్రైం విపణిలో వ్యాపారాలు చాలా ఏళ్ళు మహాజోరుగా సాగాయి. కొన్నేళ్ళుగా అందలమెక్కి ఉన్న భూఋణ విపణి (real estate market) వల్ల అన్ని ప్రదేశాలలో ఇంటి ధరలు ఆకాశాన్ని తాకడం మొదలు పెట్టాయి. అప్పులిచ్చే సంస్థలకు ఇంతకన్నా కావలసినదేముంది. ఇళ్ళకి గిరాకీ ఎక్కడా తగ్గుతున్నట్టు గోచరించక, ఆ సంస్థలు అప్పులు విరివిగా ఇవ్వడం ప్రారంభించాయి. పోటీ పడి మరీ కస్టమర్ల్ ని పట్టుకోవలసిన పరిస్థితి ఏర్పడింది. కొన్ని సంస్థలైతే బాకీలు చెల్లించలేని వాళ్ళకి కూడా అప్పులిచ్చేసారు; అలా ఇవ్వడం పోటీలో పడి గుడ్డిగా తెలియక చేసిన పనేమీ కాదు.

మరి బాకి ఎగ్గొడతారని తెలిసికూడా అలాంటి వారికి అప్పులివ్వడంలో తర్కమేమిటి? పెండారీలనే ఒక రకం అప్పులున్నాయి. అలాంటి అప్పులిచ్చే పధ్ధతిని Predatory lending అంటారు. తీసుకునే వాడు అప్పు తీర్చలేడని తెలిసీ వాడిని అప్పుల ఊబిలోకి లాగేయడమే పెండారీ పధ్ధతి. అప్పు తీసుకున్న అభాగ్యుడు చిక్కులో పడ్డ సమయానికి వాడి అప్పు పత్రాలు - ఉపవిపణి పుణ్యమా అని - పుట్టించిన సంస్థ దగ్గర ఉండవు, వేరే సంస్థ కొనేసి ఉంటుంది, అలా వేరే సంస్థ కొనకపోయినా కుదువగా ఇల్లు ఉండనే ఉంది, దాన్నైనా అమ్ముకుని డబ్బు రాబట్టుకోవచ్చు కదా? ఎవడో పోతాడు, ఇంకెవడో పడతాడు అనే ఆలోచనతో ఇలాంటి అప్పులిచ్చే సంస్థలున్నాయి. ఇది జరగకుండా ప్రభుత్వం చట్టాలను జారీ చేసిందనుకోండి, కానీ వాటిని చాలా మంది ఉల్లంఘించారని ఇప్పుడు తెలుస్తోంది. ఉల్లంఘనలన్నీ పండారీ కోవకు చెందినవి కాక పోయినా, అప్పుడప్పుడు అప్పు తీసుకునే వారి కళ్ళుగప్పి వారు తీర్చవలసిన బాకీలని తక్కువగా చూపించి దాన్ని ఎరగా వాడిన సంస్థలూ ఉన్నాయి.

ఇది వారు ఎలా చేసారని తెలుసుకోవాలంటే ముందు ఇంటి కుదువ అప్పుల జీవితచక్రం (mortgage lifecycle) గురించి చెప్పుకోవాలి. ఈ జీవితచక్రంలో ఐదు దశలున్నాయి.

1. అప్పు పుట్టించడం (origination): అప్పు తీసుకోవాలనుకుంటున్న వారిని ఆఫీసులోకి రప్పించి, లేక టెలిఫోనులో ఒప్పించి, లేక సాలెగూటిలో(website) బంధించి, దరఖాస్తు పెట్టుకునేలా చేయడం ఈ మొదటి దశలో జరుగుతుంది. అప్పిచ్చే వారి దృష్టి నుండి చూస్తే ఇది అన్ని దశల్లోకీ కష్టమైనదనే చెప్పుకోవచ్చు. అప్పు కోరుకునే వాడు పక్క బాంకుకి వెళ్ళకుండా చూసుకోవాలి కదా? అందుకే బాంకులన్నీ కస్టమర్ సర్వీసు పేరిట అప్పుకోరు వారి కోసం కొత్త కొత్త పధకాలు ఆలోచిస్తూ ఉంటాయి. ఇంతే కాక పూర్తి బ్రాంచి పెడ్తే తడిసి మోపెడవుతుందని, చిన్న అప్పు పుట్టించు కార్యాలయాలని (loan originating offices) స్థాపిస్తారు కూడా. అటువంటి కార్యాలయాల్లో పనిచేసే వారి పని, మంచి కస్టమర్ కనిపిస్తే జలగలా పట్టేయడమే అవుతుంది - మరి వారి జీతంపై వచ్చే పరిలబ్దులు (perks) ఎంత మంది దరఖాస్తులు పెట్టారో, అందులో ఎంతమంది అప్పు తీసుకున్నారో దాని మీద ఆధారపడి ఉంటుంది కాబట్టి..ఈ దశలో బాంకుల మధ్య తీవ్రమైన పోటీ ఉంతుందని ఇక వేరే చెప్పనవసరం లేదు..

2. పూచీ పెట్టుడు (underwriting): ఒక్కొక సంస్థకీ ఒక్కొక విధమైన వ్యాపర దృక్పధం ఉంతుంది - కొన్నిటికి తెగింపు ఎక్కువ, దాని వల్ల వారు ఇచ్చే వాటిల్లో చెడే అప్పులు ఉండే సంభావ్యత (probability) ఎక్కువ ఉంటుంది. క్రితం టపాలో చెప్పుకున్న పూచీ పెట్టుడు సూత్రాలు పరిశ్రమ పధ్ధతుల మీద, ఆయా సంస్థల వ్యాపర ధోరణి మీదా ఆధార పడి ఉంటాయి. అప్పు పుట్టింపు దశలో వచ్చిన దరఖాస్తులని ఈ దశలో భూతద్దం కింద ఉంచి, అప్పివ్వాలో వద్దో నిర్ణయిస్తారు.

3. అప్పు మంజూరు (closing): ఒక వేళ ఇవ్వాలనే నిర్ణయిస్తే సంతకాలు చేయాల్సిన కాయితాలు, అప్పగించవలసిన పత్రాలు చాలా ఉంటాయి. ఈ దశలో అవన్నీ జరిగి, ఇంటి తాళాలు అప్పు తీసుకున్న వాడి చేతికీ, ప్రతి నెలా తప్పక తాను బాకీ చెల్లిస్తానని రాసిన పత్రం బాంకు చేతికీ అందుతాయి.ప్రతి నెలా కట్ట వలసిన డబ్బు ఎంతనే నిర్ణయం అప్పు మీద అధారపడి ఉంటుంది. Fixed rate, Adjustable rate, వాటి సంయుక్తాలు - ఎన్నో రకాల అప్పులున్నాయి. గుణోత్తర శ్రేణి సూత్రాలు (geometric progression formulae) సరిగా తెలిస్తే ఎలాంటి అప్పుకైనా నెలసరి చెల్లింపు ఇట్టే కనిపెట్టేయచ్చు.

4. అప్పు సర్వీసింగ్ (servicing): ఈ దశలో నెలసరి చెల్లింపులు తీసుకుని ఆ చెల్లింపులని అసలుకి కొంత, వడ్డీకి కొంత కేటాయించడం జరుగుతుంది. MS Excel లో చిన్నమెక్రో రాసి ప్రతి నెలా చేయవలసిన కేటాయింపు కనిపెట్టవచ్చు. ఒక చిన్న బొటనవేలి సూత్రమేమంటే మొదట్లో అసలుకి తక్కువ, వడ్డీకి ఎక్కువా కేటాయింపు ఉంటుంది. రాను రాను, అప్పులో అసలు శాతం తగ్గడంవల్ల వడ్డీకివెళ్ళే కేటాయింపు కూడా తగ్గుతుంది. అప్పు పుట్టించిన సంస్థే సర్వీసింగు కూడా చేయాలనే నియమం లేదు. ఉపవిపణుల వలన పుట్టించిన అప్పులని మెట్టింటికి (వేరే సంస్థకి) పంపవచ్చు.

5. ఉపవిపణి (secondary market): ఒకే రకమైన అప్పులన్ని ఒక గుంపుగా చేసి దాన్ని ఒక జామీను (security) పత్రంగా తయారు చేయచ్చు. Fannie Mae, Freddie Mac తదితర సంస్థలు అప్పుల గుంపులని కొంటాయి. ప్రతీ అప్పు పత్రం వెనకా కుదువకున్న ఇల్లు ఉండనే ఉంది, దాని పైన అప్పుదారుడి నెలవారి చెల్లింపుల హామీ కూడా ఉంది. ఇంకేమి కావాలి? కొన్ని దశాబ్దాల క్రితం ఇల్లు కొనుక్కోవడమనే అమెరికన్ స్వప్నాన్ని సామాన్యులు కూడా సాకారం చేసుకోవాలనే ఉద్దేశ్యం తోనే Fannie Mae, Freddie Mac లాంటి సంస్థలని నెలకొల్పింది అమెరికన్ ప్రభుత్వం. వాటితోనే ఉపవిపణులు పుట్టి వర్ధిల్లాయి.

వచ్చే టపా సబ్-ప్రైం కష్టాలు ఎలా ఉధ్భవించాయి? - 2 లో అప్పిచ్చే సంస్థల దురాశ వల్ల వచ్చిన కష్టనష్టాల గురించి చెప్పుకుందాం.